˙背景

我國自所得稅法自44年修正公布全文以來，其間為健全稅制，促進租稅公平，歷經多次修正，鑒於現行房屋及土地交易分別課徵所得稅及土地增值稅，致生土地實際交易價格超過公告土地現值部分之增益，無土地增值稅及所得稅負擔；同一年度買賣土地，公告土地現值尚未調整，無需繳納土地增值稅；納稅義務人運用操控房地價格，規避所得稅等缺失。

˙推動過程

為解決現制房屋及土地分開課稅之缺失，延續特種貨物及勞務稅抑制炒作房地之效果，並呼應社會各界對改革之企盼，經審慎檢討，在不影響地方政府現有土地增值稅課徵之前提下，以建立合理透明稅制，抑制短期投機炒作，健全不動產市場發展為目標，參考各國不動產交易稅制及衡酌我國經濟財政狀況，並舉辦北中南多場座談會，廣泛蒐集各界意見，研擬不動產交易課稅制度，改以房屋、土地交易所得合一按實價課徵所得稅，並輔以特種貨物及勞務稅不動產部分停徵、所得稅增加之稅收用於提供住宅政策及社會福利支出等配套措施，以改善貧富差距，落實居住正義，該制度相關稅法修正案，經立法院104年6月5日三讀通過，總統104年6月24日公布，自105年1月1日實施。

為防杜短期炒作不動產，維護居住正義，遏止租稅規避，維護租稅公平，財政部擬具房地合一稅2.0之「所得稅法」部分條文修正案，於110年3月11日經行政院核轉立法院審議，經積極與外界溝通並作調整，順利於同年4月9日立法院三讀通過，同年4月28日總統公布，自110年7月1日起施行。

˙制度說明

一、按實價課稅，使稅制公平合理

採行房地合一按實價計算所得課稅，使課稅所得反映實際獲利，落實租稅公平，輔以特種貨物及勞務稅不動產部分停徵，使稅制更合理。

二、舊制房地持有人不受影響

交易105年1月1日以後取得之房屋、土地、以設定地上權方式之房屋使用權、預售屋及其坐落基地及符合一定條件之股份或出資額，始納入課稅範圍，104年12月31日以前取得房地(適用舊制)之持有人不受影響。

三、增加之稅收用於住宅政策及長期照顧服務支出

本制度自105年1月1日實施，有助促使房屋、土地交易正常化，將使社會資源合理配置，讓產業發展更健康，增加之稅收用於住宅政策及長期照顧服務支出，以改善貧富差距，進而落實居住正義。

四、按持有期間採差別稅率，使制度發揮最大效用

(一)個人部分

１.將個人交易房地採分離課稅，以短期稅率加重(持有2年內出售45%、持有超過2年而未超過5年出售35%)以抑制短期投機炒作；中期正常稅率(20%)，以保護一般交易；及長期優惠稅率(15%)，以鼓勵長期持有。

２.提供自住優惠，以照顧民眾自住需求：(1)民眾交易自用住宅，其交易所得4百萬元以下免稅，超過4百萬元部分，按10%優惠稅率課稅，以照顧民眾自住需求。(2)因換屋而出售者，如係以小屋換大屋(以交易金額區分)，得全額退稅或扣抵；如以大屋換小屋，則得按出售價格比例退稅或扣抵。

(二)營利事業部分

１.為防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地，規避稅負，營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅，營利事業交易持有2年以內房地，稅率45%；持有房地超過2年，未逾5年，稅率35%；持有房地超過5年，稅率20%，以抑制營利事業短期炒作不動產。課稅方式係於年度營利事業所得稅結算申報時分開計算稅額，合併報繳。

２.營利事業興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地，其交易所得併入營利事業所得額課稅，不適用分開計算稅額規定。

(三)為避免個人或營利事業因非自願因素(或個人調職、非自願離職)交易房地，或出售與其他營利事業合作興建、參與都市更新或危老重建所取得之房地，適用短期高稅率，爰規範該等交易適用20%稅率，合理維護其權益及落實鼓勵都市更新等政策。